诺亚财富:2019下半年楼市怎么投看这两点就够了

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  7月24日,诺亚财富在上海发布了《2019 年下半年投资策略报告》(以下简称“报告”),报告指出,2019下半年全球经济下行压力将逐渐加大,中国经济也来到了转折点,回顾此前一百年来全球化的发展、逆转与再次加速,目前我们很可能是站在了全球化再次逆转的边缘,保护主义有可能是未来一个很长时间的潮流。

  本次投策会以“行稳致远 磨砺生辉”为主题,阐述了过去几年在经济周期变化下,各类资产周期所受到的影响,对于大家关心的房地产市场,诺亚财富研究工作坊团队也给出了投资建议:

  

件。一城一策的主基调不变,对表现过热的城市进行预警,局部将会适度缩放调整;房企上尽量选择货币资金对短期有息债务覆盖较好的企业,销售业绩、排名稳步增长,布局合理,拿地战略稳健不激进,规避进驻受棚改影响较大城市的房企。

  诺亚财富研究工作坊黄琳珊表示,我们下半年对地产、固收类策略比较明确,房地产主要看两个底层,一个是城市,一个是房企,怎么挑城市是安全的,房企整个现金流状况健康的,就几大点看一下。

  在城市方面,房地产分化非常严重。一线或重点二线城市通常都是关注的重点,这是第一类的,第二类则是弱二线以及强三四线城市,第三类就是弱三四线城市,没有人口流入,流出,没有产业支撑,过去被推到很高的房价未来支撑非常小。

  房企上,警惕一些短期偿债压力较大、银行融资屡屡碰壁,销售业绩原地踏步甚至明显下滑的房企,对于重点布局在受棚改影响较大的三四线,且有较多存货未出手的房企更要谨慎。

  据不完全统计,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次,前4月,楼市调控次数分别为68次、21次、15次,60次。

  可以看到,2019上半年针对房价上涨的打补丁措施不断涌现。预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码,上半年的政策调控不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现,这一趋势也将在下半年延续。

  

  报告指出,2019年整体的基调依然是“以稳为主、一城一策”的主基调。具体表现为;

  1、若住宅市场成交过热,可以通过提高首付款比例、提高房贷利率、加码限售、限购等手段来降温;

件等手段从源头上遏制土地价格;

  3、若市场成交冷淡,库存压力较大,可放松落户限制,降低购房门槛,也可以通过降低首付款比例、降低房贷利率,甚至可以在压力较大的区域适当的调整限购政策。

  土地市场方面,截至 2019年5月23日,中指全国300城的土地平均溢价率为17.3%,土地市场的竞拍激烈程度连续2年趋弱。其中,一线城市的土地平均溢价率连续三年保持低位,今年以来仅为7.5%;二线城市尤其是重点城市在城市群战略和人才引进政策的双重利好下,大量房企聚焦,土地平均溢价率反弹至19.5%;随着棚改推进速度的放缓幅度加大,三四线城市土地市场衰退明显,平均溢价率一改前两年领涨的趋势,下降16.6%。预计房企的主要战略争夺城市将聚焦在二线。

  

  报告显示,在成交土地量Top30城市中,二线城市数量由去年的12个上升至18个。郑州和重庆依旧排在前两位,武汉上升至第三位;除合肥土地溢价率高达87%以外,其余城市的土地溢价率均不及40%。

  除了城市上的分化,房企在布局上亦出现了差异化,17年18年新进入弱三四线的房企,这两年拿地成本偏高,若土储仍未开工建设或在建未赶上销售,那么未来的销售压力陡增,房企的现金流压力也将随之加大。

  需要注意的是,由于不同城市间分化现象严重,三四线城市发展亦有不同步的现象。若是棚改货币化还在中半场的城市,未来楼市还有一段成长空间;若是几近结束的尾端,那么楼市去化的压力将加大。

  诺亚财富研究工作坊指出,需要警惕具有以下风险特征的房企:

  1、短期偿债压力较大、银行融资屡屡碰壁,销售业绩原地踏步甚至明显下滑的房企;

  2、拿地节奏踏错,且风格激进的房企;

  3、重点布局在受棚改影响较大的三四线,且有较多存货未出手的房企;

  4、房企业绩排行榜(克而瑞)名次逐年明显下滑的房企。

  此外,闽系房企高周转特征也有不小隐患,前者资金链的要求非常高,可谓是环环相扣,一旦某一环的项目出现问题,往往会出现“牵一发而动全身”的后果。

  相比较而言,近几年市场上出现了一些成长速度非常快的房企,如中梁、美的、新力等,在布局扩大的同时,这些房企的运营能力、偿债能力、融资能力也在不断提升,值得市场持续关注。

  7月24日,诺亚财富在上海发布了《2019 年下半年投资策略报告》(以下简称“报告”),报告指出,2019下半年全球经济下行压力将逐渐加大,中国经济也来到了转折点,回顾此前一百年来全球化的发展、逆转与再次加速,目前我们很可能是站在了全球化再次逆转的边缘,保护主义有可能是未来一个很长时间的潮流。

  本次投策会以“行稳致远 磨砺生辉”为主题,阐述了过去几年在经济周期变化下,各类资产周期所受到的影响,对于大家关心的房地产市场,诺亚财富研究工作坊团队也给出了投资建议:

  

件。一城一策的主基调不变,对表现过热的城市进行预警,局部将会适度缩放调整;房企上尽量选择货币资金对短期有息债务覆盖较好的企业,销售业绩、排名稳步增长,布局合理,拿地战略稳健不激进,规避进驻受棚改影响较大城市的房企。

  诺亚财富研究工作坊黄琳珊表示,我们下半年对地产、固收类策略比较明确,房地产主要看两个底层,一个是城市,一个是房企,怎么挑城市是安全的,房企整个现金流状况健康的,就几大点看一下。

  在城市方面,房地产分化非常严重。一线或重点二线城市通常都是关注的重点,这是第一类的,第二类则是弱二线以及强三四线城市,第三类就是弱三四线城市,没有人口流入,流出,没有产业支撑,过去被推到很高的房价未来支撑非常小。

  房企上,警惕一些短期偿债压力较大、银行融资屡屡碰壁,销售业绩原地踏步甚至明显下滑的房企,对于重点布局在受棚改影响较大的三四线,且有较多存货未出手的房企更要谨慎。

  据不完全统计,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次,前4月,楼市调控次数分别为68次、21次、15次,60次。

  可以看到,2019上半年针对房价上涨的打补丁措施不断涌现。预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码,上半年的政策调控不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现,这一趋势也将在下半年延续。

  

  报告指出,2019年整体的基调依然是“以稳为主、一城一策”的主基调。具体表现为;

  1、若住宅市场成交过热,可以通过提高首付款比例、提高房贷利率、加码限售、限购等手段来降温;

件等手段从源头上遏制土地价格;

  3、若市场成交冷淡,库存压力较大,可放松落户限制,降低购房门槛,也可以通过降低首付款比例、降低房贷利率,甚至可以在压力较大的区域适当的调整限购政策。

  土地市场方面,截至 2019年5月23日,中指全国300城的土地平均溢价率为17.3%,土地市场的竞拍激烈程度连续2年趋弱。其中,一线城市的土地平均溢价率连续三年保持低位,今年以来仅为7.5%;二线城市尤其是重点城市在城市群战略和人才引进政策的双重利好下,大量房企聚焦,土地平均溢价率反弹至19.5%;随着棚改推进速度的放缓幅度加大,三四线城市土地市场衰退明显,平均溢价率一改前两年领涨的趋势,下降16.6%。预计房企的主要战略争夺城市将聚焦在二线。

  

  报告显示,在成交土地量Top30城市中,二线城市数量由去年的12个上升至18个。郑州和重庆依旧排在前两位,武汉上升至第三位;除合肥土地溢价率高达87%以外,其余城市的土地溢价率均不及40%。

  除了城市上的分化,房企在布局上亦出现了差异化,17年18年新进入弱三四线的房企,这两年拿地成本偏高,若土储仍未开工建设或在建未赶上销售,那么未来的销售压力陡增,房企的现金流压力也将随之加大。

  需要注意的是,由于不同城市间分化现象严重,三四线城市发展亦有不同步的现象。若是棚改货币化还在中半场的城市,未来楼市还有一段成长空间;若是几近结束的尾端,那么楼市去化的压力将加大。

  诺亚财富研究工作坊指出,需要警惕具有以下风险特征的房企:

  1、短期偿债压力较大、银行融资屡屡碰壁,销售业绩原地踏步甚至明显下滑的房企;

  2、拿地节奏踏错,且风格激进的房企;

  3、重点布局在受棚改影响较大的三四线,且有较多存货未出手的房企;

  4、房企业绩排行榜(克而瑞)名次逐年明显下滑的房企。

  此外,闽系房企高周转特征也有不小隐患,前者资金链的要求非常高,可谓是环环相扣,一旦某一环的项目出现问题,往往会出现“牵一发而动全身”的后果。

  相比较而言,近几年市场上出现了一些成长速度非常快的房企,如中梁、美的、新力等,在布局扩大的同时,这些房企的运营能力、偿债能力、融资能力也在不断提升,值得市场持续关注。